Convertir sótano en apartamento

Juan tiene la siguiente duda: “Mi casa tiene un sótano que uso como garaje trastero, tiene una altura de 2 metros. Si quisiera habilitar una cocina y baño para hacer un pequeño apartamiento, ¿sería muy caro? Gracias”

Respecto a tu consulta relativa a acondicionar un sótano como cocina y baño, has de plantearte varias cuestiones, de carácter legal, técnico y práctico que podrían impedir su viabilidad o su funcionalidad.

  • Vamos con el apartado de legalidad:
    • Por usos admitidos.- En muchas normas municipales, provinciales o autonómicas (Plan General, Normas subsidiarias, Ordenanza Municipal, etc.) esta prohibido o muy restringido el uso de cocina en sótanos.
    • Por aprovechamiento urbanístico de la parcela.- En todas las normas municipales, provinciales o autonómicas (Plan General, Normas subsidiarias, Ordenanza Municipal, etc.) está regulado el aprovechamiento urbanístico de la parcela en la que se ubica tu edificio. En algunas de estas normativas no se considera aprovechamiento urbanístico el uso de local técnico para instalaciones, almacén, garaje o trastero en sótano, pero sí cualquier otro uso vividero (cocina o baño). Si llega a darse este caso deberás comprobar que el aprovechamiento urbanístico no está agotado antes de ampliarlo.
    • Por condiciones de salubridad.- En todas las normas municipales, provinciales, autonómicas o nacionales (VPO, Plan General, Normas subsidiarias, Ordenanza Municipal, etc.) se recogen unas condiciones mínimas en cuanto a superficie de iluminación y ventilación natural (ventanas) de los locales vivideros. En un sótano es muy difícil cumplir con este requisito.
    • Por volumen, superficie o altura libre.- En todas las normas municipales, provinciales, autonómicas o nacionales (VPO, Plan General, Normas subsidiarias, Ordenanza Municipal, etc.) está limitada la superficie mínima que han de tener cocinas y baños y fundamentalmente la altura libre mínima en locales vivideros que en la mayor parte de los casos se exige 2,40 mts. ó superior, o que inhabilitaría tu sótano con 2,00 mts. de altura libre.

 

  • Vamos con el apartado técnico (fundamentalmente instalaciones):
    • Generadores de calor-gas.- No nos indicas cual será el sistema de generar agua caliente y calor para tu fogón. En caso de ser eléctrico no te plantearía excesivos problemas (ver apartado electricidad). Pero si quieres un calentador o una cocina a gas has de cumplir con toda la normativa de ventilación y evacuación de gases de combustión de locales con gas y según sea el combustible (propano, butano, gas natural) y la caldera a instalar (estanca, condensación, etc.,) las exigencias de seguridad en la mayor parte de los casos de sótanos prohíben este tipo de instalaciones. En el improbable caso de poder hacerse debes plantearte la forma de hacer los tendidos de instalaciones de suministro de gas y de evacuación de gases al exterior (chimenea), que pueden afectar a otros locales de las plantas superiores de tu edificio.
    • Instalación de saneamiento.- De tu fregadero, lavavajillas, inodoro, lavavo, ducha, etc. tendrás unas salidas de aguas fecales que hay que recoger en una arqueta y conducir a tu instalación de saneamiento. En el caso de que la instalación de tu edificio vaya por el techo del sótano o que la Red general de Saneamiento municipal se encuentre a menos de 1 metro por debajo del nivel del suelo de tu sótano te verás obligado a montar una instalación adicional de triturado y bombeo para enviar tus residuales al saneamiento. En cualquier caso deberás romper parte del suelo del sótano para alojar arquetas y colectores de saneamiento.
    • Instalación de ventilación.- Tal como indica el vigente Código Técnico de la Edificación se deben colocar en cocina y baños una instalación de ventilación para el local (Con al menos los siguientes elementos: entrada y salida de aire exterior, conductos y equipo de impulsión) y en cocina un equipo de extracción de gases procedente de la elaboración de alimentos (con al menos los siguientes elementos: Campana extractora y conducto de evacuación al exterior). Tratándose de un sótano debes plantearte la forma de hacer los tendidos de evacuación de gases al exterior (chimenea), que pueden afectar a otros locales de las plantas superiores de tu edificio.
    • Instalación de electricidad.- El actual reglamento Electrotécnico de Baja Tensión te obliga a establecer circuitos propios para cocina/horno, enchufes de cocina/baño y lavadora/lavavajillas, además de otras restricciones en cuanto a numero de tomas por circuito y número de circuitos soportados por cada diferencial (Alumbrado, fuerza u otros usos). Esto te obliga a ampliar tu CGMP (Cuadro eléctrico que tienes a la entrada de tu vivienda) y al tendido de nuevos circuitos desde este cuadro a los nuevos locales, posiblemente atravesando locales de las plantas superiores.
    • Instalación de calefacción.- No sabemos que tipo de instalación de calefacción tienes instalada en tu casa; potencia y tipo de caldera, sistema de distribución y emisión de calor, energía con la que se genera etc. Por estos motivos no podemos orientarte en este aspecto ya que el espectro de posibilidades es amplísimo, requiriendo por lo tanto un análisis específico de tu instalación.

 

  • Vamos con el apartado práctico:
    • Por su función y las actividades a realizar, la cocina de una vivienda debería disponer de luz y ventilación natural, estar próxima a la zona de despensa y de comedor y tener unos accesos fáciles y sin barreras hacia el resto de locales de la vivienda pues se entrará y saldrá de ella con las manos ocupadas, a veces con cargas delicadas ( no es fácil subir o bajar una escalera en condiciones de poca visibilidad con una bandeja de comida o vajilla en las manos)

Tras este amplio análisis, en el que quedan muchas cosas en el aire y con muchas variables por comprobar y definir, te recomendamos te pongas en manos de un técnico (Arquitecto o Aparejador) que viendo tu caso específico y las normativas concretas que afectan a tu edificio te pueda indicar la posibilidad de su ejecución y orientar en su diseño y costo.