Manual "Quiero Abrir mi Propio Negocio"

Tras el éxito del “MANUAL: PARA HACERSE UNA CASA” que podéis ver aquí, hoy os traemos otro manual que puede seros muy, muy útil: “MANUAL: QUIERO ABRIR MI PROPIO NEGOCIO”

1ª FASE_BÚSQUEDA DE UN LOCAL

Es posible que ya tengamos un local en propiedad, o que no lo tengamos. En caso de que no lo tengamos, se nos plantean dos opciones: alquilar o comprar el local. Nuestra decisión dependerá de numerosos factores: primero del dinero que tengamos disponible, segundo del tipo de negocio que sea, la inversión que vayamos a hacer, la situación económica general (aprovechar buenas oportunidades en época de crisis para adquirir un buen local a precio más asequible), … Además dependiendo del tipo de negocio necesitaremos un local en planta baja, o puede que se adapte mejor a nuestras necesidades una oficina en primera planta.

En caso de no tener el local, tendremos que buscar uno que se adapte lo mejor posible a lo que estamos buscando por situación, tamaño, forma,... de nuevo es muy importante que comprobemos que el local esté libre de cargas. Otros temas como altura libre o el hecho de que el local sea accesible (que no tenga escalón de entrada o que las características constructivas nos permitan eliminarlo) será importante tenerlos en cuenta. El tema de la accesibilidad en locales es especialmente importante, ya que existen incluso guías de locales accesibles, que nos pueden beneficiar en el éxito de nuestro negocio. En caso de que queramos abrir un bar/pub u otra actividad que tenga una normativa especial en nuestro ayuntamiento en cuanto, por ejemplo, a distancias es recomendable que nos informemos previamente de que en ese local se puede realizar dicha actividad. Cuando hayamos encontrado el local adecuado y con un precio adecuado tomaremos la decisión de compra/alquiler. Os recuerdo que, a partir del 1 de Junio de 2.013, los propietarios de los locales que están en venta o alquiler tienen la obligación de estar en posesión del Certificado Energético y enseñároslo, para que tengáis un dato extra para comparar los posibles locales.

Si la opción es comprar, dependiendo a quien se lo compremos, los impuestos a aplicar serán unos u otros: si la compra se realiza a un particular, habrá que incrementar al precio un 6%-7% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del impuesto de transmisiones. Si la compra se realiza a un promotor, el impuesto a aplicar es el IVA, es decir, ahora mismo un 21%.

El último paso propio de esta fase es realizar la escritura de propiedad ante un notario y registrarlo en el registro de la propiedad, lo que también conllevará ciertos gastos.

Si la opción es alquilar, deberemos poner mucha atención al contrato que firmemos: es interesante tener opción a compra, tener un contrato que nos permita asegurarnos que el local será nuestro el tiempo necesario para que podamos amortizar nuestra inversión y sacar rendimiento, … En caso de que la inversión a realizar en el local sea importante se puede plantear la opción del traspaso. Para los que no conozcáis cómo van los traspasos, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 32: “1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.”

 

2ª FASE_EL PROYECTO

En este punto necesitamos un arquitecto y/o arquitecto técnico. Como recomendación personal, os aconsejo que también contéis con él para la fase de elección del local, puede incluso realizar un análisis de viabilidad del futuro negocio, y en todo caso aconsejaros sobre el que se ajusta más a las necesidades del negocio, que a la larga puede resultar en un ahorro económico, o un mejor aprovechamiento del local. O bien conocido, o bien recomendado, o bien pidiendo varios presupuestos… tenemos que encontrar un arquitecto al que le encomendaremos la redacción del proyecto de acondicionamiento de nuestro local. En caso de que se intervenga en la estructura, la legislación establece que serán necesarios tanto el arquitecto, como director de obra, como el arquitecto técnico, que será el director de ejecución de la obra.

Dependiendo de nuestro negocio, necesitaremos unas licencias u otras, y por tanto el proyecto también cambiará. El arquitecto nos redactará al menos el proyecto básico y de ejecución (en este caso se hará junto seguramente) y si la actividad a realizar en el local está clasificada como susceptible de poder causar molestias (acústicas, vertidos a la red, olores, radiológicas o de cualquier otro tipo) es necesario además el proyecto de actividad. Además del proyecto necesitamos dos documentos más que podrá redactarlos el arquitecto o bien un arquitecto técnico que contratemos, que son el estudio o estudio básico de seguridad y salud (dependiendo el caso) y el plan de control de calidad. El arquitecto se encargará de recopilar toda aquella normativa a aplicar para la actividad que vamos a desarrollar (sanidad, manipulación de alimentos,…) y hacer el proyecto aplicándola. De nuevo, es importante que el arquitecto conozca nuestras necesidades para que nos presente un proyecto que nos complazca y cumpla o incluso mejore nuestras expectativas, siempre teniendo en cuenta que aparecerán varios condicionantes: el programa del proyecto (nuestras necesidades), la normativa urbanística, la normativa técnica y por supuesto, la disponibilidad económica del promotor.

Los tres documentos deben ser visados por el/los colegio/s profesional/es correspondiente/s.

 

 

3ª FASE_PETICIÓN DE LICENCIAS

El proyecto ya visado nos permitirá continuar el proceso. Por un lado, si necesitamos pedir un crédito hipotecario, tendremos que llevarlo al banco, para negociarlo y por otro lado, es necesario para la petición de licencias.

Como he mencionado anteriormente, dependiendo de nuestro negocio, necesitaremos unas licencias u otras. El caso más favorable sería que tu negocio estuviera incluido en la Ley de Liberalización del Comercio y de Determinados Servicios (tienes toda la información y puedes comprobar si está incluido aquí). Si ese es el caso, podrás comenzar inmediatamente con las obras y con la actividad, con tan sólo haber redactado una “declaración responsable” o “comunicación previa”. El caso más desfavorable (más burocrático), sería si tu negocio precisase de Licencia Ambiental, es decir, si está incluido en las actividades clasificadas de tu Comunidad Autónoma. En ese caso puedes decidir si pedir primero la tramitación de la Licencia Ambiental, o si pedirla conjuntamente con la Licencia de Obras. Como recomendación personal, creo que es mejor pedir las dos conjuntamente, es posible que te ahorre algo de tiempo. Para la solicitud tendrás que dirigirte, con una copia completa del proyecto a tu ayuntamiento, y rellenar la documentación para solicitarla. Aparecerán dos opciones: tramitarla normalmente o tramitarla como urgente, la diferencia es la tasa que tendrás que pagar (aproximadamente el doble si es urgente), y si el trámite es urgente puede que te ahorres entre 1 y 2 meses. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, la licencia ambiental tardará en concederse unos 3 ó 4 meses. El proceso que sigue es el siguiente: el Ayuntamiento someterá el expediente a información pública, mediante la inserción de un anuncio en el “Boletín Oficial de la Provincia” y también es posible que quede publicada en el tablón de edictos del Ayuntamiento. También notificará a todos los vecinos del local y a aquellos que puedan verse afectados. Una vez que aparece el anuncio en el “Boletín Oficial de la Provincia”, se abrirá un período de 20 días para alegaciones. Si existiesen alegaciones, los técnicos deberán informar sobre ellas y finalmente aceptarse o denegarse la licencia. Inmediatamente, si se ha hecho conjunta la petición, si todo está correcto, se dará también la licencia de obras.

En caso de que hubiera alguna incorrección, deberemos volver al arquitecto para que modifique los aspectos que no cumplen, y que impiden que nos concedan la licencia y volver a realizar todo el proceso.

Una vez concedida la licencia tendremos que abonar las tasas de la licencia y además tendremos que constituir una fianza al ayuntamiento. Como recomendación personal, os digo que generalmente la fianza se devuelve en el mismo sistema que la hemos pagado, por lo que si la pagamos en efectivo, es posible que tarden más en devolvernos la fianza que si lo hacemos mediante un aval bancario u otro método. Informaos bien en vuestro ayuntamiento.

 

 

4ª FASE_PETICIÓN DE OFERTAS

Una vez recibida la licencia, o para ahorrar tiempo, a la vez que ésta se tramita, tendremos que buscar un contratista (o varios) que vayan a realizar la obra. Recomendación: pedid 3 ó 4 presupuestos, pedid referencias de esos contratistas, informaos bien de su solvencia, técnica y económica y analizad los presupuestos. En nuestro estudio, para las obras que vamos a realizar, analizamos y realizamos una comparativa de los presupuestos de los diversos contratistas gratuitamente, porque es posible que si el cliente no está introducido en el mundo de la construcción no pueda compararlos correctamente, y es mejor evitar problemas antes de empezar la obra.

En principio, para la mayor parte de acondicionamiento de locales y a no ser que sea un caso especial, únicamente necesitaréis contratar un arquitecto o arquitecto técnico (director de obra), un coordinador de seguridad y salud y un técnico de seguimiento de control de calidad. El arquitecto o el aparejador pueden ser a la vez coordinadores de seguridad y salud o técnicos de seguimiento de control de calidad. En este tipo de obras esto es lo más habitual. No es necesario que el mismo arquitecto que os haya redactado el proyecto sea el que os dirija la obra, pero sí suele ser conveniente y habitual. Si no fuese así, deberíais también pedir ofertas y contratarlos.

Al igual que hice en “Manual: quiero hacerme una casa” os dejo aquí, brevemente descritas, las obligaciones de cada uno de los agentes en el proceso de acondicionamiento de vuestro local, y siempre según la Ley de Ordenación de la Edificación, eliminando aquellas que en principio no afecten a un acondicionamiento de local habitual:

AGENTES DE LA EDIFICACIÓN: son todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

PROMOTOR

-          Ser titular de un derecho sobre el solar/local que le faculte para construir en él.

-          Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

-          Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

-          Cuando se es autopromotor no es necesario tener seguro de responsabilidad civil a no ser que se venda en un período inferior a 10 años tras ser realizada.

ARQUITECTO PROYECTISTA

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto.

-          Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo con los visados preceptivos.

-          Acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales (no suele darse en estos casos)

CONSTRUCTOR/CONTRATISTA

-          Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, para alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

-          Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.

-          Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor de la obra y que debe estar capacitado adecuadamente de acuerdo a la complejidad de la obra.

-          Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

-          Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.

-          Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

-          Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra.

ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRA

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto.

-          Verificar el replanteo.

-          Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

-          Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra.

-          Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

ARQUITECTO TÉCNICO DIRECTOR DE EJECUCIÓN

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

-          Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

-          Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones.

-          Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

-          Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

-          Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

LOS PROPIETARIOS Y LOS USUARIOS

-          Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

-          Utilizar adecuadamente los edificios de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Además la L.O.E. contempla otros agentes: las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación y los suministradores de productos.

 

5ª FASE_TRABAJOS PREVIOS

Previo a la ejecución de la obra propiamente dicha, el contratista deberá redactar el plan de seguridad y salud, de acuerdo con lo redactado en el estudio/estudio básico de seguridad y salud del proyecto y entregarlo al coordinador de seguridad y salud para su aprobación que quedará reflejado en el acta de aprobación del plan de seguridad. Una vez aprobado, procederá a la apertura del centro de trabajo ante la autoridad laboral.

Si se va a ocupar vía pública (por ejemplo para colocar un contenedor, o si vamos a demoler fachada, para cerrar el local con una valla adecuada y no crear molestias), el constructor deberá pedir también el pertinente permiso al Ayuntamiento, el cual se concede en cuestión de días.

 

 

6ª FASE_EJECUCIÓN DE LA OBRA

Durante esta fase, la dirección facultativa realizará las certificaciones parciales, para realizar los pagos a cuenta del promotor al contratista.

Cuando finalice la obra, se realizará la entrega de la obra, que puede rehusarse por parte del promotor si no está convenientemente terminada, se puede realizar una recepción con reservas, es decir, la obra se recepciona a falta de pequeños remates o reparaciones, o recepcionarla sin reservas, es decir, que todo está terminado.

La LOE también establece los seguros y garantías que cada agente debe tener durante y posteriormente a la realización de la obra.

La dirección facultativa realizará el certificado final de obra y el libro de control de calidad y el contratista entregará al promotor los boletines de enganche. Con toda esta documentación realizaremos al ayuntamiento la petición de Licencia de Apertura.

 

 

7ª FASE_PETICIÓN DE LICENCIAS

Como hemos dicho, con la documentación, realizamos la petición de licencia de apertura al ayuntamiento, si todo está correcto, el ayuntamiento nos la concederá y si hubiera algún problema nos la denegará y tendremos que subsanar los problemas.

Cuando nos concedan la licencia, deberemos pedir la devolución de fianza que habíamos entregado cuando pedimos la licencia de obra.

La licencia de apertura nos permite obtener el enganche a los servicios básicos como agua, luz, gas y telefonía, y comenzar con la actividad propia de nuestro negocio.

Por último, aquí os dejo el esquema completo con todo el proceso para conseguir abrir nuestro negocio en el mínimo tiempo posible (para verlo bien os recomiendo que lo descarguéis).

Una vez más os recuerdo que estamos a vuestra disposición para resolveros cualquier duda o puntualización en Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.">Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla. y por supuesto para cualquier colaboración profesional en Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.">Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.