Manual "Quiero Hacerme una Casa"

En este post lo que vamos a intentar es explicar paso a paso cual es el proceso para alguien que quiere construirse una vivienda unifamiliar, siendo autopromotor. Es una duda generalizada, y por eso, pretendemos que esto sea un MANUAL PARA HACERSE UNA CASA.

1ª FASE_BÚSQUEDA DE UN TERRENO

Puede que ya tengamos una parcela o solar o que no lo tengamos. En caso de no tenerlo, tendremos que buscar uno que se adapte lo mejor posible a lo que estamos buscando por situación, tamaño, forma, pero aún más importante es que comprobemos que la parcela está libre de cargas, y que consultemos en el Ayuntamiento su ficha urbanística para comprobar qué está permitido construir en ese solar, cómo y cuanto, es decir, la edificabilidad, la ocupación, las distancias que hay que respetar a linderos… también es recomendable saber qué tipos de construcciones están permitidas, algunas normativas exigen el uso de ciertos materiales, cubiertas a dos aguas… otras dan más libertad. Cuando hayamos encontrado la parcela adecuada y con un precio adecuado tomaremos la decisión de compra.

Dependiendo a quien se lo compremos, los impuestos a aplicar serán unos u otros: si la compra se realiza a un particular, habrá que incrementar al precio un 6%-7% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del impuesto de transmisiones. Si la compra se realiza a un promotor, el impuesto a aplicar es el IVA, es decir, ahora mismo un 21%.

El último paso propio de esta fase es realizar la escritura de propiedad ante un notario y registrarlo en el registro de la propiedad, lo que también conllevará ciertos gastos.

 

 

2ª FASE_ESTUDIO DE LA PARCELA

Vamos a necesitar datos de nuestra parcela: por un lado un levantamiento topográfico, el cual pueden exigirnos en nuestro ayuntamiento que lo haga un topógrafo, o si nos lo permiten también podrán hacerlo otros técnicos (arquitectos técnicos e ingenieros técnicos de obras públicas son los más comunes que se dedican a ello) y por otro lado necesitaremos un estudio geotécnico de nuestro terreno, que lo deberá hacer un geólogo. Con todos estos datos, el arquitecto ya podrá realizar un proyecto adecuado a nuestras necesidades y a nuestro terreno.

 

3ª FASE_EL PROYECTO

En este punto necesitamos un arquitecto. O bien conocido, o bien recomendado, o bien pidiendo varios presupuestos… tenemos que encontrar un arquitecto al que le encomendaremos la redacción del proyecto de nuestra futura vivienda.

El arquitecto nos redactará el proyecto básico y de ejecución (en este caso se hará junto seguramente), y también si hubiese que demoler alguna construcción anterior, el proyecto de demolición. Además del proyecto necesitamos dos documentos más que podrá redactarlos el arquitecto o bien un arquitecto técnico que contratemos, que son el estudio o estudio básico de seguridad y salud (dependiendo el caso) y el plan de control de calidad. Es importante que el arquitecto conozca nuestras necesidades, y qué esperamos de nuestra vivienda, para que nos presente un proyecto que nos complazca y cumpla o incluso mejore nuestras expectativas, siempre teniendo en cuenta que aparecerán varios condicionantes: el programa del proyecto (nuestras necesidades), la normativa urbanística, la normativa técnica y por supuesto, la disponibilidad económica del promotor.

Los tres documentos deben ser visados por el/los colegio/s profesional/es correspondiente/s.

A la vez, si no lo hemos hecho ya, es conveniente ir contratando un arquitecto técnico, que será necesario para las siguientes fases.

 

 

 

4ª FASE_PETICIÓN DE LICENCIAS

El proyecto ya visado nos permitirá continuar el proceso. Por un lado, si necesitamos pedir un crédito hipotecario, tendremos que llevarlo al banco, para negociarlo y por otro lado, es necesario para la petición de licencias.

Dependiendo de nuestra parcela, tendremos que pedir licencia sólo al ayuntamiento o si pasa muy cerca de nuestra parcela un río, una carretera, un aeropuerto, etc. el ayuntamiento (si no se nos indica lo contrario) tramitará el proyecto ante los otros organismos afectados, que pueden ser la red de carreteras, la confederación hidrográfica, la red de ferrocarriles (ADIF), navegación aérea (AENA), demarcación de costas, patrimonio histórico-artístico o incluso otros (ZEPA…). Una vez que el ayuntamiento recibe el visto bueno de los organismos y comprueba que cumplimos también la normativa que él nos exige, nos concederá la licencia de obra. En caso de que haya alguna incorrección, deberemos volver al arquitecto para que modifique los aspectos que no cumplen, y que impiden que nos concedan la licencia y volver a realizar todo el proceso.

Una vez concedida la licencia tendremos que abonar las tasas de la licencia y además tendremos que constituir una fianza al ayuntamiento. Como recomendación personal, os digo que generalmente la fianza se devuelve en el mismo sistema que la hemos pagado, por lo que si la pagamos en efectivo, es posible que tarden más en devolvernos la fianza que si lo hacemos mediante un aval bancario u otro método. Informaos bien en vuestro ayuntamiento.

 

 

5ª FASE_PETICIÓN DE OFERTAS

Bien una vez recibida la licencia, o para ahorra tiempo, a la vez que ésta se tramita, tendremos que buscar un contratista (o varios) que vayan a realizar la obra. Recomendación: pedid 3 ó 4 presupuestos, pedid referencias de esos contratistas, informaos bien de su solvencia, técnica y económica y analizad los presupuestos. En nuestro estudio, para las obras que vamos a realizar, analizamos y realizamos una comparativa de los presupuestos de los diversos contratistas gratuitamente, porque es posible que si el cliente no está introducido en el mundo de la construcción no pueda compararlos correctamente, y es mejor evitar problemas antes de empezar la obra.

Además, antes de empezar la obra debéis tener contratado: un arquitecto (director de obra), un arquitecto técnico (director de ejecución), un coordinador de seguridad y salud y un técnico de seguimiento de control de calidad. El arquitecto o el aparejador pueden ser a la vez coordinadores de seguridad y salud o técnicos de seguimiento de control de calidad. En obras de pequeña entidad esto suele ser lo habitual. No es necesario que el mismo arquitecto que os haya redactado el proyecto sea el que os dirija la obra, pero sí suele ser conveniente y habitual. Si no fuese así, deberíais también pedir ofertas y contratarlos.

Brevemente, os explico las obligaciones de cada uno de los agentes en el proceso de construcción de vuestra vivienda, y siempre según la Ley de Ordenación de la Edificación:

AGENTES DE LA EDIFICACIÓN: son todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

PROMOTOR

-          Ser titular de un derecho sobre el solar que le faculte para construir en él.

-          Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

-          Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

-          Cuando se es autopromotor no es necesario tener seguro de responsabilidad civil a no ser que se venda en un período inferior a 10 años tras ser realizada.

ARQUITECTO PROYECTISTA

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto.

-          Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo con los visados preceptivos.

-          Acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales (no suele darse en estos casos)

CONSTRUCTOR/CONTRATISTA

-          Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, para alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

-          Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.

-          Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor de la obra y que debe estar capacitado adecuadamente de acuerdo a la complejidad de la obra.

-          Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.

-          Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.

-          Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.

-          Facilitar al director de la obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra.

ARQUITECTO DIRECTOR DE OBRA

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto.

-          Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.

-          Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

-          Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra.

-          Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

ARQUITECTO TÉCNICO DIRECTOR DE EJECUCIÓN

-          Estar en posesión de la titulación habilitante, en este caso arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

-          Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

-          Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones.

-          Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

-          Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

-          Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

LOS PROPIETARIOS Y LOS USUARIOS

-          Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

-          Utilizar adecuadamente los edificios de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Además la L.O.E. contempla otros agentes: las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación y los suministradores de productos.

 

6ª FASE_TRABAJOS PREVIOS

Previo a la ejecución de la obra propiamente dicha, el contratista deberá redactar el plan de seguridad y salud, de acuerdo con lo redactado en el estudio/estudio básico de seguridad y salud del proyecto y entregarlo al coordinador de seguridad y salud para su aprobación que quedará reflejado en el acta de aprobación del plan de seguridad. Una vez aprobado, procederá a la apertura del centro de trabajo ante la autoridad laboral.

Una vez en obra, lo primero a realizar es el replanteo: la dirección facultativa realizará el acta de replanteo, el ayuntamiento y los organismos implicados comprobarán alineaciones y rasantes y que se respetan las distancias indicadas y darán el visto bueno de replanteo.

 

 

7ª FASE_EJECUCIÓN DE LA OBRA

Durante esta fase, la dirección facultativa realizará las certificaciones parciales, para realizar los pagos a cuenta del promotor al contratista.

Cuando finalice la obra, se realizará la entrega de la obra, que puede rehusarse por parte del promotor si no está convenientemente terminada, se puede realizar una recepción con reservas, es decir, la obra se recepciona a falta de pequeños remates o reparaciones, o recepcionarla sin reservas, es decir, que todo está terminado.

La LOE también establece los seguros y garantías que cada agente debe tener durante y posteriormente a la realización de la obra.

La dirección facultativa realizará el certificado final de obra y el libro de control de calidad y el contratista entregará al promotor los boletines de enganche. Con toda esta documentación realizaremos al ayuntamiento la petición de Licencia de Primera Ocupación.

 

 

8ª FASE_PETICIÓN DE LICENCIAS Y ESCRITURADO DE LA VIVIENDA

Como hemos dicho, con la documentación, realizamos la petición de licencia de primera ocupación al ayuntamiento, si todo está correcto, el ayuntamiento nos la concederá y si hubiera algún problema nos la denegará y tendremos que subsanar los problemas.

Cuando nos concedan la licencia, deberemos pedir la devolución de fianza que habíamos entregado cuando pedimos la licencia de obra.

La licencia de primera ocupación nos permite obtener el enganche a los servicios básicos como agua, luz, gas y telefonía, además junto con el certificado final de obra iremos al notario a realizar la escritura de obra nueva (si tenemos hipoteca también debemos escriturar las cargas) y luego realizar el registro de la propiedad.

¡Ya podemos disfrutar de nuestra vivienda! Y recordad, el usuario tiene la obligación de mantener el edificio.

 

 

Y como colofón final os dejo el esquema completo de nuestro proceso para conseguir nuestra ansiada vivienda, que pare verlo bien os recomiendo que descarguéis.

 

De nuevo estamos a vuestra disposición para resolveros cualquier duda o puntualización en Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.">Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla. y por supuesto para cualquier colaboración profesional en Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.">Esta dirección de correo electrónico está protegida contra spambots. Usted necesita tener Javascript activado para poder verla.