Dudas sobre la Inspección Técnica de Construcciones

Unmirandés pregunta: me gustaría exponerte unas dudas que me han surgido a la hora de consultar el pdf de la junta de CyL con respecto a la ITC.

*Al principio del escrito:

En uso de dicha atribución, la inspección técnica de construcciones se regula en el artículo 110 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, modificado mediante la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del Derecho a la Vivienda de Castilla y León, con objeto de fomentar la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación de las construcciones.
Por su parte, la administración del Estado ha definido esta figura con carácter básico para toda España, regulando sus rasgos esenciales mediante el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

¿qué lectura se le puede dar? a parte de lo que es prevenir, mantenimiento etc.

*En el artículo 317 bis 2 b:

La inspección técnica debe verificarse sobre una parte de la construcción que sea representativa según el criterio del técnico inspector, y de forma que los recintos inspeccionados sumen al menos el 50 por ciento de la superficie construida total; este porcentaje deberá cumplirse también de forma independiente para la planta bajo cubierta, la planta baja y cada una de las plantas bajo rasante. El informe relacionará los recintos inspeccionados y justificará el cumplimiento de los porcentajes exigidos en este apartado.

En la parte que le toca al inspector, si se ciñe por ejemplo al mínimo exigido, ¿que partes del inmueble pueden quedar fuera del resto del porcentaje que resta? ¿Depende del criterio del inspector? En el caso de problemas que no se puedan detectar con la inspección ocular, ¿se puede achacar por ejemplo a una inspección que se acerca al porcentaje mínimo?.

*Rizando el rizo: Si por ejemplo en un bloque el 100% o un porcentaje bastante alto de vecinos se niega a dejar entrar al técnico en sus viviendas particulares, suponiendo que la valoración del resto del inmueble es negativa o se acerca bastante a esta valoración y la única manera de llegar a una valoración fiable es acceder a las viviendas particulares, el técnico hace constar de esta situación, ¿sería el ayuntamiento el que tomaría cartas en el asunto?

*En el art. 317 bis punto 2c aclara que si el técnico lo cree conveniente, podrá proponer pruebas exhaustivas para averiguar las causas de desperfectos.....

La inspección técnica tiene carácter visual y no será exigible al técnico inspector detectar vicios ocultos ni prever circunstancias sobrevenidas; no obstante, el técnico podrá proponer pruebas más exhaustivas para averiguar las causas de los desperfectos y deficiencias observados y determinar con precisión su alcance y gravedad; cuando el técnico inspector entienda que dichas pruebas resultan imprescindibles para garantizar la seguridad de la construcción, su realización será preceptiva para entender cumplido el deber de conservación.

 

Respondiendo una por una a tus preguntas:

1.- Hace referencia a que las Comunidades tienen las atribuciones respecto a Urbanismo y Vivienda y que apoyándose en el R.D. 8/2011 se redacta el Decreto 10/2013 de 7 de marzo que es el último hasta la fecha que ha salido sobre la ITC. En el RD 8/2011, que es un decreto sobre temas "variados" se dice textualmente "El presente Real Decreto-ley introduce asimismo nuevas medidas dirigidas a seguir impulsando las actuaciones de rehabilitación, que refuerzan y profundizan los contenidos que sobre esta materia se recogieron en la Ley de Economía Sostenible, introduciendo mayor claridad en un mercado que se considera básico para la consecución de un modelo de desarrollo más sostenible.
A este fin, se delimitan claramente las actuaciones incluidas dentro del concepto global de rehabilitación, esto es, las actuaciones de conservación, mejora y de regeneración urbana, lo que permite conocer en qué concretas condiciones son exigibles
Junto a ello, en el marco asimismo de las políticas dirigidas a la consecución de un medio urbano más sostenible, el Real Decreto-ley generaliza la inspección técnica de edificios, estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales.
De esta manera, se dota a este instrumento, ya existente en la mayoría de las leyes urbanísticas en vigor, de la uniformidad necesaria para garantizar unos contenidos que ayuden a conseguir la adaptación del parque de viviendas existente a los criterios mínimos de calidad exigidos
"
En conclusión que como el parque de viviendas en España está "envejecido" es decir, tenemos mucha cantidad de viviendas de más de 40-50 años, debido al crecimiento que sufrió España en los años 60 y demás, debemos asegurar que estos edificios están en condiciones mínimas para asegurar la habitabilidad y seguridad de los mismos.

La normativa aplicable a cada ciudad podría ser incluso más restrictiva, pero como norma general, el técnico debe como MÍNIMO inspeccionar planta baja al completo (incluidos locales comerciales si los hubiera), planta bajo cubierta al completo, los espacios comunes, las plantas que haya bajo rasante al completo y el 50% de las viviendas. Así que hay un 50% de viviendas (que no estén ni en planta baja ni en bajo cubierta) que pueden quedar sin inspeccionar.

Aquí los técnicos tenemos un problema: yo no puedo obligar a nadie a que me deje entrar en su casa. No puedo entrar por la fuerza, así que si alguien se niega a que entre en su casa, no entro, y queda sin inspeccionar. Si esto pasase en más del 50% de las viviendas, no podría cumplir el mínimo exigido por ley y debería justificarlo. Personalmente, si esto me pasa, pediría que me firmaran un papel en el que admitan que no puedo acceder a sus viviendas, y con ello lo justificaría.

Pero esto es lo mínimo, es decir, que aquí es importante elegir bien el técnico, yo personalmente si puedo entrar a todas las viviendas entro. Me costará más tiempo: sí, pero me curo en salud de haberlo visto todo. Pero como bien dices es una inspección ocular, si hay lo que se llaman vicios ocultos, patologías que en una inspección ocular no se pueden detectar, no se le puede achacar al técnico no haber realizado la inspección correctamente. Si en cambio, esas patologías se dan en viviendas que el técnico no ha inspeccionado porque no ha querido (es decir, no porque le hayan impedido entrar) pero ha cumplido el mínimo... pues el técnico está cumpliendo la normativa, ahora bien... el resultado de la inspección no es "correcto" pero el proceso realizado sí. Sería un tema delicado... En todo caso, la mayoría de las patologías que pueden hacer que el informe sea desfavorable se darán sobre todo en bajo cubierta, bajo rasante... y si no tendrán suficiente entidad para que se puedan detectar o bien desde el exterior o en más de un sólo sitio de todo el edificio.

 

3.- Efectivamente, si el técnico no puede realizar el informe correctamente, debe dar conocimiento de ello al Ayuntamiento, y es el Ayuntamiento el que debe tomar medidas.

4.- Sobre las pruebas más exhaustivas: el técnico valora que la inspección visual no es suficiente para completar el informe, deberá trasladar a la comunidad la necesidad de hacer más pruebas. Si a criterio del técnico las pruebas son absolutamente necesarias, la comunidad no podría negarse, y si en cambio tan sólo es una recomendación del técnico, habrá que consensuarlo con la comunidad, para que se realicen.


Espero que esto resuelva tus dudas.